Der Markt der Immobilienverrentung ist komplex und leider oft unübersichtlich. Viele Anbieter werben mit dem Begriff Immobilienverrentung, obwohl deren Angebote eigentlich nichts mit einer echten Verrentung zu tun haben.
Auf dieser Seite stellen wir Ihnen die gängigsten Modelle vor, um Ihnen einen klaren Überblick zu geben.
Bei der Immobilienverrentung in Form einer Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie und erhalten dafür monatliche Zahlungen, anstatt den Verkaufspreis auf einmal zu bekommen. In gewisser Weise übernehmen Sie damit die Rolle einer Bank, denn der Käufer zahlt den Kaufpreis in Raten, die an Ihre Lebenszeit gekoppelt sind. Die Leibrete ist die gefragteste Form der Immobilienverrentung.
Wenn Sie weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen möchten, kann zudem ein lebenslanges Wohnrecht vertraglich vereinbart werden. Dieses Wohnrecht wird dann bei der Berechnung der Höhe der monatlichen Zahlungen (der Leibrente) berücksichtigt.
Es gibt auch die Möglichkeit, eine Kombination aus einer Einmalzahlung und monatlichen Leibrentenzahlungen zu erhalten. So können Sie einen Teil des Geldes sofort nutzen und trotzdem regelmäßige Zahlungen bekommen. Eine Kombination aus Wohnrecht, Einmalzahlung und Leibrente ist ebenfalls möglich.
Warum ist die Leibrente die beliebteste Verrentungsvariante? Aus 2 Gründen: Sie ist steuerlich begünstigt und bietet lebenslange finanzielle Sicherheit – unabhängig davon, wie alt Sie werden.
Bei der Immobilienverrentung in Form einer Zeitrente wird der Kaufpreis in monatlichen Raten gezahlt. Im Gegensatz zur Leibrente, die an die Lebenszeit des Verkäufers gekoppelt ist, wird bei der Zeitrente eine feste Laufzeit vereinbart.
Die Zeitrente hat im Vergleich zur Leibrente einen Vorteil, aber auch zwei Nachteile. Ein „Vorteil“ der Zeitrente besteht darin, dass die Zahlungen auch im Falle eines vorzeitigen Ablebens bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit fortgeführt werden. Dies kann beispielsweise für Erben vorteilhaft sein. Auf der anderen Seite enden die Zahlungen nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Sollten Sie also sehr alt werden (und die Lebenserwartung steigt stetig), besteht die Gefahr, dass Ihnen im hohen Alter Geld fehlt. Eine Leibrente bietet dagegen die Sicherheit lebenslanger Zahlungen.
Ein weiterer Nachteil der Zeitrente ist, dass sie steuerlich schlechter gestellt ist als die steuerbegünstigte Leibrente.
Nachdem die „Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht“ (BaFin) gewerblichen Anbietern 2022 untersagt hat, eine Leibrente als Kaufpreisversprechen anzubieten, dürfen diese nur noch Zeitrentenmodelle verkaufen. Daher versuchen viele Anbieter, Eigentümer von den vermeintlichen Vorteilen der Zeitrente zu überzeugen. Sollten Eigentümer jedoch auf einer Leibrente bestehen, wird oft ein „Umweg“ vorgeschlagen: Der Anbieter zahlt eine Einmalzahlung, die dann in eine Versicherung eingezahlt wird, welche im Gegenzug eine Leibrente (genannt Sofortrente) bietet. Allerdings berechnen Versicherungen die Rentenzahlungen so, als seien die Empfänger etwa 5-7 Jahre jünger als ihr tatsächliches Alter. Je „jünger“ der Rentenempfänger gerechnet wird, desto geringer fällt die Leibrente aus – ein teurer Umweg.
Grundsätzlich sind jedoch auch bei der Zeitrente individuelle Vereinbarungen mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht möglich, ebenso wie eine Kombination aus Einmalzahlung und Zeitrente.
Die „abgekürzte Leibrente“ stellt eine Mischform aus Leibrente und Zeitrente dar. Wie bei der Leibrente ist die Zahlungsdauer an die Lebenszeit der Berechtigten gekoppelt, wird allerdings auf eine Höchstzeit begrenzt (deshalb auch „Höchstzeitrente“ genannt).
Wichtig: Die vereinbarte maximale Zahlungsdauer ist unabhängig von der Laufzeit des Wohnrechts. Es ist also durchaus möglich, eine 10-jährige Laufzeit der Leibrentenzahlungen in Verbindung mit einem lebenslangen Wohnrecht zu vereinbaren. Sie können also weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen bleiben, unabhängig davon, wann die Leibrentenzahlungen enden. Da zudem die Rentenhöhe bei einer „abgekürzten Leibrente“ im Vergleich zur normalen Leibrente höher ausfällt, ist diese Variante sehr nachgefragt.
Die abgekürzte Leibrente ist steuerbegünstigt und kann durch eine Rentengarantiezeit sinnvoll ergänzt werden. Hierbei gelten jedoch bestimmte Regeln und Grenzen, die eingehalten werden müssen, um den Steuervorteil nicht zu verlieren.
Auch bei dieser Variante sind individuelle Vereinbarungen mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht möglich, ebenso wie eine Kombination mit einer Einmalzahlung.
Bei diesem Verrentungsmodell verkaufen Sie Ihre Immobilie gegen eine einmalige Zahlung und erhalten gleichzeitig ein lebenslanges, kostenfreies Wohnrecht. Das kann eine gute Lösung sein, wenn zum Beispiel noch eine ausstehende Hypothek abzuzahlen ist.
Wünschen Sie ein kostenloses Wohnrecht, wird dies beim Verkaufspreis berücksichtigt. In Zeiten hoher Zinsen müssen Eigentümer jedoch bei dieser Variante mit den größten Abschlägen rechnen. Das liegt daran, dass Käufer die Einmalzahlung häufig teuer finanzieren müssen, da sie die Immobilie wegen des eingetragenen Wohnrechts nicht beleihen können. Es gibt jedoch noch zwei “Risiken”, die zu bedenken sind:
1.
Wohin mit dem Geld? Wie legen Sie die (hohe) Einmalzahlung sicher und sinnvoll an, dass sie möglichst lange reicht?
2.
Geld auf dem Konto ist schnell ausgegeben, und die Lebenserwartung steigt stetig. Was passiert, wenn Sie länger leben, als das Geld reicht? Ist Ihr Einkommen auch dann noch ausreichend, wenn die Einmalzahlung aufgebraucht ist?
Auch beim Modell Einmalzahlung sind Mischformen mit einer Rentenzahlungen und/oder einem Wohnrecht möglich.
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie gegen eine Einmalzahlung und mieten sie anschließend zurück. Der große Vorteil: Sie können in Ihrem gewohnten Zuhause bleiben und müssen sich nicht mehr um Instandhaltung oder Modernisierungen kümmern.
Es wird ein monatliches Nutzungsentgelt, also eine Art Miete, vereinbart. Wichtig zu wissen: Diese „Miete“ hat nichts mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu tun. Vereinfacht gesagt: Je höher das Nutzungsentgelt, desto mehr Geld (Einmalzahlung) erhalten Sie beim Verkauf. Ist das Nutzungsentgelt niedriger, fällt auch die Einmalzahlung entsprechend geringer aus.
Und genau hier liegt oft das Problem: Können Sie sich die monatliche Miete auch dann noch leisten, wenn das Geld aus der Einmalzahlung aufgebraucht ist?
Diese Lösung kann sinnvoll sein, wenn es um die Ablösung einer hohen Resthypothek geht. Auch in Verbindung mit befristeten Wohnrechten kann sie praktikabel sein – allerdings nur, wenn die vertragliche Absicherung sorgfältig durchdacht ist.
Beim Teilverkauf /Teilkauf mit Nießbrauch wird nur ein Teil Ihrer Immobilie verkauft – in der Regel zwischen 10 und maximal 50 Prozent. Der Käufer wird dabei „stiller Teilhaber” und Eigentümer erhalten für den verkauften Anteil eine Einmalzahlung. Allerdings müssen Sie für die Nutzung Ihres gesamten Hauses oder Ihrer Wohnung ein monatliches Entgelt zahlen, das im Laufe der Jahre immer weiter ansteigt.
Wir sehen alle Teilverkaufsmodelle auf dem Markt als hoch risikoreich an und warnen seit Jahren davor. Diese Verträge enthalten versteckte Klauseln, die für Sie als Eigentümer nachteilig sind und die Risiken einseitig verteilen. Außerdem ist der Teilverkauf für Eigentümer extrem teuer, auch wenn die Anbieter versuchen, diese Modelle „schönzurechnen“.
Unsere Kritik wird mittlerweile auch von der Stiftung Warentest und der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) vollständig bestätigt. Es ist davon auszugehen, dass der Teilverkauf in naher Zukunft verboten wird, weil neuste rechtliche Gutachten zu dem Ergebnis gekommen sind, dass Teilkauf ein Kreditgeschäft und dazu noch erlaubnispflichtig ist.
Aus diesem Grund bieten wir den Teilverkauf weiterhin nicht an.
Nicht alles, was unter dem Begriff Immobilienverrentung auf dem Markt angeboten wird, entspricht tatsächlich der klassischen Vorstellung: Eine Rente aus der eigenen Immobilie. Es gibt auch andere Varianten, wie beispielsweise Alterskredite oder die Umkehrhypothek.
Ein zentraler Punkt, den ich in meinen Vorträgen und Schulungen immer wieder betone – und den auch Sie als interessierte Immobilieneigentümer verstehen sollten – ist: In Deutschland gibt es Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass ein Verrentungsvertrag grundsätzlich alles beinhalten kann, worauf sich Verkäufer und Käufer einigen. Wenn man genau weiß, worauf zu achten ist, bietet die Immobilienverrentung großartige Chancen, finanzielle Freiheit zu gewinnen und dabei weiterhin in der vertrauten Umgebung zu leben.
In einem persönlichen Beratungsgespräch helfen wir Ihnen gerne dabei.
