Immobilienverrentung: Modelle und Varianten im Vergleich

Der Markt der Immobilienverrentung ist komplex und für Eigentümer oft schwer zu durchschauen.

Viele Anbieter nutzen den Begriff Immobilienverrentung sehr weit gefasst, obwohl ihre Angebote in der Praxis wenig mit einer echten Verrentung zu tun haben.

Auf dieser Seite stellen wir Ihnen die wichtigsten Modelle und Varianten vor, um Ihnen einen klaren, verständlichen Überblick zu geben und eine fundierte Entscheidung zu ermöglichen.

Immobilienverrentung Modelle: Die Leibrente

Bei der Immobilienverrentung in Form einer Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie und erhalten dafür monatliche Zahlungen, anstatt den Verkaufspreis auf einmal zu bekommen. In gewisser Weise übernehmen Sie damit die Rolle einer Bank, denn der Käufer zahlt den Kaufpreis in Raten, die an Ihre Lebenszeit gekoppelt sind.

Die Leibrente ist die älteste und die von Immobilieneigentümern am meisten nachgefragte Form der Immobilienverrentung.

Wenn Sie weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen möchten, kann zudem ein lebenslanges Wohnrecht vertraglich vereinbart werden. Dieses Wohnrecht wird dann bei der Berechnung der Höhe der monatlichen Zahlungen (der Leibrente) berücksichtigt.

Es gibt auch die Möglichkeit, eine Kombination aus einer Einmalzahlung und monatlichen Leibrentenzahlungen zu erhalten. So können Sie einen Teil des Geldes sofort nutzen und trotzdem regelmäßige Zahlungen bekommen. Eine Kombination aus Wohnrecht, Einmalzahlung und Leibrente ist ebenfalls möglich.

Warum ist die Leibrente die beliebteste Verrentungsvariante? Aus 2 Gründen:

Immobilienverrentung Modelle: Die Zeitrente

Bei der Immobilienverrentung in Form einer Zeitrente wird der Kaufpreis in monatlichen Raten gezahlt. Im Gegensatz zur Leibrente, die an die Lebenszeit des Verkäufers gekoppelt ist, wird bei der Zeitrente eine feste Laufzeit vereinbart.

Die Zeitrente hat im Vergleich zur Leibrente einen Vorteil, aber auch zwei Nachteile.

Ein „Vorteil“ der Zeitrente besteht darin, dass die Zahlungen auch im Falle eines vorzeitigen Ablebens bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit fortgeführt werden. Dies kann beispielsweise für Erben vorteilhaft sein
Nachteilig ist, dass die Zahlungen nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit enden. Sollten Sie also sehr alt werden (und die Lebenserwartung steigt stetig), besteht die Gefahr, dass Ihnen im hohen Alter Geld fehlt. Der Zeitrente fehlt damit die Sicherheit lebenslanger Zahlungen.
Ein weiterer Nachteil der Zeitrente ist, dass sie steuerlich etwas schlechter gestellt ist als die steuerbegünstigte Leibrente.

Nachdem die „Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht“ (BaFin) gewerblichen Anbietern 2022 untersagt hat, eine Leibrente als Kaufpreisversprechen anzubieten, dürfen diese nur noch Zeitrentenmodelle verkaufen.

Darum versuchen viele Anbieter, Eigentümer von den vermeintlichen Vorteilen der Zeitrente zu überzeugen.

Sollten Eigentümer trotzdem eine Leibrente wünschen, wird oft ein „Umweg“ vorgeschlagen: Der Anbieter zahlt eine Einmalzahlung, die dann in eine Versicherung eingezahlt wird, welche im Gegenzug eine Leibrente (genannt Sofortrente) bietet.

Allerdings berechnen Versicherungen die Rentenzahlungen so, als seien die Empfänger etwa 5-7 Jahre jünger als ihr tatsächliches Alter. Je „jünger“ der Rentenempfänger gerechnet wird, desto geringer fällt die Leibrente aus – ein teurer Umweg.

Grundsätzlich sind jedoch auch bei der Zeitrente individuelle Vereinbarungen mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht möglich, ebenso wie eine Kombination aus Einmalzahlung und Zeitrente.

Immobilienverrentung Modelle: Die abgekürzte Leibrente

Die „abgekürzte Leibrente“ stellt eine Mischform aus Leibrente und Zeitrente dar.

Wie bei der Leibrente ist die Zahlungsdauer an die Lebenszeit der Berechtigten gekoppelt, wird allerdings auf eine Höchstzeit begrenzt (deshalb auch „Höchstzeitrente“ genannt).

Wichtig: Die vereinbarte maximale Zahlungsdauer ist unabhängig von der Laufzeit des Wohnrechts.

Es ist also durchaus möglich, eine 10-jährige Laufzeit der Leibrentenzahlungen in Verbindung mit einem lebenslangen Wohnrecht zu vereinbaren. Sie können somit weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen bleiben, unabhängig davon, wann die Leibrentenzahlungen enden.

Da zudem die Rentenhöhe bei einer „abgekürzten Leibrente“ im Vergleich zur normalen Leibrente höher ausfällt, ist diese Variante sehr nachgefragt.

Die abgekürzte Leibrente ist ebenfalls steuerbegünstigt und kann durch eine Rentengarantiezeit sinnvoll ergänzt werden. Hierbei gelten jedoch bestimmte Regeln und Grenzen, die eingehalten werden müssen, um den Steuervorteil nicht zu verlieren. Gerne beraten wir Sie.

Auch bei der abgekürzten Leibrente sind individuelle Vereinbarungen mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht möglich, ebenso wie eine Kombination mit einer Einmalzahlung.

Immobilienverrentung Modelle: Die Einmalzahlung

Bei dieser Variante verkaufen Sie Ihre Immobilie gegen eine einmalige Zahlung und erhalten gleichzeitig ein lebenslanges, kostenfreies Wohnrecht. Das kann eine gute Lösung sein, wenn zum Beispiel noch eine ausstehende Hypothek abzuzahlen ist.

Wünschen Sie ein kostenloses Wohnrecht, wird dies beim Verkaufspreis berücksichtigt.

In Zeiten hoher Zinsen müssen Eigentümer jedoch bei dieser Variante mit den größten Abschlägen rechnen. Das liegt daran, dass Käufer die Einmalzahlung häufig teuer finanzieren müssen, weil sie die Immobilie wegen des eingetragenen Wohnrechts nicht beleihen können.

Es gibt jedoch noch zwei „Risiken“, die Eigentümer stes nachdenklich macht:

Auch beim Modell Einmalzahlung sind Mischformen mit einer Rentenzahlungen und/oder einem Wohnrecht möglich.

Immobilienverrentung Modelle: Der Rückmietverkauf

Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie gegen eine Einmalzahlung und mieten sie anschließend zurück.

Die 2 Vorteile:

Es wird ein monatliches Nutzungsentgelt, also eine Art Miete, vereinbart.

Wichtig zu wissen:

Diese „Miete“ hat nichts mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu tun. Vereinfacht gesagt: Je höher das Nutzungsentgelt, desto mehr Geld (Einmalzahlung) erhalten Sie beim Verkauf. Ist das Nutzungsentgelt niedriger, fällt auch die Einmalzahlung entsprechend geringer aus. Anders rechnet sich ein Kauf für einen Investor nicht.

Und genau hier liegt oft das Problem:

Warum sich bei der Absicherung „die Katze in den Schwanz beißt“

Beim Rückmietverkauf ist die Absicherung für Verkäufer oft problematischer, als es die Werbung vieler Anbieter vermuten lässt.

Und hier liegt das große Risiko für Senioren:

Bei einer Zwangsversteigerung werden nachrangige Rechte gelöscht. Zusätzlich hat der Ersteher oft ein Sonderkündigungsrecht für bestehende Mietverträge. Das bedeutet: Das Wohnrecht ist nicht mehr sicher.

(§ 92 Zwangsversteigerungsgesetz)

Um dieses Risiko zu verringern, wird manchmal ein kostenpflichtiges Wohnrecht erstrangig im Grundbuch vereinbart. Das klingt zunächst gut – hat aber einen entscheidenden Nachteil:

Die Folge:

Fazit

Was auf den ersten Blick Sicherheit verspricht, kann sich im Alltag als teurer Kompromiss mit neuen Risiken erweisen. Gerade im Alter sollte genau geprüft werden, ob ein Rückmietverkauf wirklich dauerhaft schützt – oder nur kurzfristig Geld bringt.

Der Rückmietverkauf kann in seltenen Fällen sinnvoll sein, wenn es z.B. um die Ablösung einer hohen Resthypothek geht. Auch in Verbindung mit befristeten Wohnrechten kann sie praktikabel sein – allerdings nur, wenn die komplexe vertragliche Absicherung sorgfältig durchdacht ist.

Ansonsten ist der Rückmietverkauf die einzige Verrentungsvariante, die weder Käufer noch Verkäufer wirklich zufrieden stellt. Es sei denn, eine Vertragpartei ist bereit erhebliche finanzielle Abstriche zu machen.

Immobilienverrentung Modelle: Der Teilverkauf

Beim Teilverkauf (Teilkauf) mit Nießbrauch verkaufen Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie, meist 10 bis maximal 50 Prozent. Sie erhalten dafür eine Einmalzahlung. Der Käufer bleibt im Hintergrund als sogenannter „stiller Teilhaber“.

Wichtig: Für die Nutzung Ihres gesamten Hauses oder Ihrer Wohnung müssen Sie monatlich ein Entgelt zahlen – und dieses kann im Laufe der Jahre deutlich steigen.

Wir halten alle Teilverkaufsmodelle am Markt für hoch risikoreich und warnen seit Jahren davor. Der Grund:

Unsere Kritik wird inzwischen auch von Stiftung Warentest und der BaFin bestätigt.

Aktuelle rechtliche Gutachten kommen zu dem Ergebnis, dass der Teilverkauf wirtschaftlich ein Kreditgeschäft ist – und dafür eigentlich eine Erlaubnis nötig wäre.

Vor diesem Hintergrund und der aktuellen Klagewelle gegen Teilkaufanbieter scheint es nur ein Frage der Zeit, bis Teilverkaufsmodelle untersagt werden.

Unsere klare Konsequenz:

Wir bieten keinen Teilverkauf an!

Weil Sicherheit im Alter wichtiger ist als schnelle Versprechen – und weil es deutlich bessere und fairere Alternativen gibt.

Sonstige Varianten der Immobilienverrentung

Nicht alles, was als Immobilienverrentung beworben wird, ist wirklich eine „Rente aus der eigenen Immobilie“.

Gerade nach den Eingriffen der BaFin werden manche Anbieter kreativ. Neue Konstruktionen wie Erbpachtverkauf oder andere komplizierte Modelle werden als „Verrentung“ verkauft – sind für Eigentümer aber oft ungünstig und teuer.

Häufig werden auch Alterskredite, Seniorendarlehen oder Umkehrhypotheken unter dem Begriff Immobilienverrentung geführt. Das Problem:

Sie erhalten zwar Geld, müssen es später wieder zurückzahlen. Am Ende ist es ein Kredit im Alter – mit Kosten und Risiken.

Die echte Umkehrhypothek ohne Zins- und Tilgungszahlung zu Lebzeiten gibt es in Deutschland nicht.

Fazit:

Wer weiß, worauf es ankommt, kann mit einer echten Immobilienrente finanzielle Freiheit gewinnen und sicher im eigenen Zuhause bleiben. Wer es nicht weiß, riskiert teure Fehler.