Teilverkauf Erfahrungen zeigen: Was als einfache Lösung im Fernsehen beworben wird, entpuppt sich oft als rechtlich fragwürdiges Geschäftsmodell mit erheblichen Risiken.
Ein aktuelles Rechtsgutachten kommt nun zu dem Ergebnis, dass der Teilverkauf eindeutig illegal ist.
Es ist ein Umgehungsgeschäft. Damit ist ein Verbot unvermeidbar.
Das erwartet Sie in diesem Artikel – Das Wichtigste in Kürze:
Der Immobilien-Teilverkauf hat sich als vermeintlich einfache Lösung etabliert: Senioren erhalten Geld aus ihrer Immobilie, ohne ausziehen zu müssen. Doch was auf den ersten Blick attraktiv klingt, entpuppt sich bei näherem Hinsehen als riskantes und intransparentes Geschäftsmodell.
Verträge mit erheblichen Nachteilen für Eigentümer, fehlende Kontrollmöglichkeiten und langfristige Kostenexplosionen sind keine Ausnahme, sondern die Regel. Und die Schäden reichen weiter: Auch der Vertrauensverlust in faire Altersvorsorge-Lösungen ist spürbar – sowohl bei Eigentümern als auch in der gesamten Immobilienbranche.
Seit Ende 2019 warne ich öffentlich vor den Gefahren und rechtlichen Fallstricken des Teilverkaufs – oft wurde ich dafür belächelt, teilweise sogar offen angegriffen. Heute hat sich das Bild grundlegend verändert.
Denn inzwischen bestätigen selbst etablierte Institutionen meine Kritik: Die Stiftung Warentest Finanztest rät in ihrer Dezember-Ausgabe 2022 klar und deutlich vom Immobilien-Teilverkauf ab. Und auch die BaFin erkennt inzwischen – wenn auch zögerlich – die massiven Probleme hinter dem Modell.
Während sich die BaFin in regulatorischen Ausflüchten verheddert und sich zunehmend in eine selbst verursachte Sackgasse manövriert (mehr dazu im Verlauf des Artikels), sprechen die Ergebnisse unabhängiger Analysen eine klare Sprache.
Aber trotz aller Warnungen passiert – nichts. Der Teilverkauf geht weiter, fast ungebremst. Kein Wunder: Für Anbieter ist das Modell eine Gelddruckmaschine auf Kosten der Eigentümer.
➡️ (Mehr zu den Mechanismen in meinem Artikel: Teilverkauf – Der Stein der Weisen?)
Doch nun verdichten sich die Hinweise, dass das Ende dieses Modells näher rückt. Zwei Entwicklungen könnten bald alles verändern – und sogar die BaFin zum Handeln zwingen.
Ist der Immobilien-Teilverkauf gefährlich?
Ja – der Teilverkauf gilt inzwischen als rechtlich bedenklich und finanziell riskant. Stiftung Warentest, BaFin und Juristen warnen vor intransparenten Verträgen, steigenden Kosten und mangelnder Sicherheit für Eigentümer.
Teil 1
Teilkauf Anbietern droht Massenklage
Viele ältere Immobilieneigentümer, die einen Teilverkauf abgeschlossen haben, stehen früher oder später vor einer bitteren Erkenntnis:
Sie haben de facto ein Darlehen aufgenommen – obwohl sie genau das vermeiden wollten.
Die Realität zeigt ein anderes Bild als die Hochglanzprospekte:
Nicht wenige Eigentümer berichten, dass sie ihr Zuhause aufgeben mussten, weil sie sich das bis zu dreifach gestiegene Nutzungsentgelt schlicht nicht mehr leisten konnten.
Klingt provokant? Soll es auch.
Denn genau diese Begriffe fielen auf den „Fachtagen Immobilienverrentung“, wenn es um das Geschäftsmodell Teilverkauf ging – und das nicht nur hinter vorgehaltener Hand.
Wie funktioniert der Teilverkauf in der Praxis?
Eigentümer verkaufen bis zu 50 % ihrer Immobilie an ein Unternehmen und erhalten dafür eine Einmalzahlung. Sie bleiben Miteigentümer und können die Immobilie durch ein Nießbrauchrecht weiterhin bewohnen – scheinbar ideal, insbesondere für Senioren mit eingeschränktem Zugang zu klassischen Bankkrediten.
Ralf Schwarzhof: „Dass ein Nießbrauchrecht im Alter nur Nachteile hat, habe ich bereits in einem anderen Artikel erklärt.“
Doch das Modell hat weitere systematische Konstruktionsfehler:
Laut Verbraucherschutzexperten und Juristen enthält der Teilverkauf alle Merkmale eines Verbraucherdarlehens: Es fließt Kapital gegen Gegenleistung (Nutzungsentgelt), das Risiko liegt vollständig beim Eigentümer, Rückabwicklung ist kaum möglich – und Transparenz fehlt oft vollständig. Damit könnte der Vertrag nach § 491 BGB als verbraucherrechtswidrig gelten.
Warum ist der Immobilien-Teilverkauf rechtlich problematisch?
Weil er als verdecktes Verbraucher-Darlehen einzuordnen ist – mit erheblichen Kosten, einseitigen Risiken und mangelhafter Aufklärung. Eigentümer tragen die volle Last, während Anbieter auf der sicheren Seite sind.
Was viele Eigentümer beim Abschluss eines Teilverkaufs nicht wissen oder unterschätzen:
Sie müssen für den verkauften Anteil ein sogenanntes Nutzungsentgelt zahlen – faktisch eine Art Zinszahlung für die Nutzung des eigenen Hauses.
Und dieses Entgelt kann steigen. Drastisch.
Das Nutzungsentgelt ist nicht festgeschrieben, sondern in vielen Verträgen variabel – oft mit einer 5-jährigen Zinsbindungsfrist, die bei älteren Verträgen demnächst ausläuft.
Heißt konkret:
Wer in der Niedrigzinsphase unterschrieben hat, muss sich jetzt auf deutlich höhere monatliche Belastungen einstellen. Und genau das erleben derzeit viele Senioren – mit dramatischen Folgen.
Das Nutzungsentgelt in Teilkaufverträgen ist fast immer an einen Zins-Index gekoppelt. Steigt der Zins, steigt das Entgelt.
Und mit dem Ende der Zinsbindung darf der Anbieter neu kalkulieren – zu seinen Gunsten.
Wie das Nutzungsentgelt an den Zins gekoppelt ist
Teilverkaufsanbieter sichern sich in ihren Verträgen das Recht, das Nutzungsentgelt regelmäßig an den Kapitalmarktzins (z. B. Euribor oder Bundesanleihe-Renditen) anzupassen.
Bei steigenden Zinsen kann sich das monatliche Entgeltschnell vervielfachen – verdoppeln oder verdreifachen – ohne dass Eigentümer ein Mitspracherecht haben.
Das Perfide dabei:
Das Nutzungsentgelt kann nur steigen und wird auch nicht gesenkt, wenn der gekoppelte Index sinken sollte.
Viele Eigentümer, die sich für einen Immobilien-Teilverkauf entschieden haben, erleben später ein böses Erwachen:
Steigende Kosten, fehlende Flexibilität – und die bittere Wahrheit, dass sie sich verschuldet haben, ohne es zu merken.
Ein zentrales Risiko: Das Nutzungsentgelt. Wenn es steigt – und das tut es bei vielen Verträgen –, geraten Eigentümer schnell in Zahlungsschwierigkeiten. Wer nicht mehr zahlen kann, läuft Gefahr, das eigene Heim zu verlieren.
Doch schlimmer als der finanzielle Schaden ist oft die emotionale Belastung:
Niemand, wirklich niemand, der sich für einen Teilverkauf entschieden hat, hatte vor, sein geliebtes Zuhause aufzugeben.
Die ursprüngliche Idee – „im Haus bleiben und liquide sein“ – wird zur Farce. Zurück bleibt das Gefühl, abgezockt und getäuscht worden zu sein.
Frage (anklicken um Antwort anzuzeigen):
Teilverkaufsverträge können zu Zahlungsunfähigkeit führen, wenn das Nutzungsentgelt steigt. Im schlimmsten Fall verlieren Eigentümer ihr Zuhause – obwohl genau das eigentlich vermieden werden sollte.
Der verschwiegene „Überschuldungspunkt“ beim Teilverkauf
Wer einen Teilverkauf sollte unbedingt die 2 teuersten Faktoren kennen, welche die erhaltene Auszahlungssumme schnell schmelzen lassen:
Jeder Anbieter verlangt, dass am Ende mindestens 117 % der erhaltenen Auszahlungssumme zurückgezahlt werden müssen.
Beispiel:
Sie erhalten 100.000 €. Rückzahlen müssen Sie mindestens 117.000 € – unabhängig von der tatsächlichen Wertentwicklung der Immobilie.
Das Nutzungsentgelt entspricht einem variablen Zins, den Sie über Jahre hinweg an den Teilkäufer zahlen. Und dieser Zins steigt, insbesondere wenn die vertragliche Zinsbindung endet.
Kombiniert führen diese beiden Effekte Im Laufe der Zeit zur stillen Überschuldung.
Ab wann Sie mehr zurückzahlen, als Sie bekommen haben:
⚠️ Und das ohne zukünftige Erhöhungen des Nutzungsentgelts!
Tatsächlich wird der Überschuldungspunkt oft deutlich früher erreicht.
Frage (anklicken um Antwort anzuzeigen):
Der Überschuldungspunkt beschreibt den Moment, an dem die Summe aus Nutzungsentgelten und Rückzahlungsforderungen (Mindestrückfluss) die ursprüngliche Auszahlungssumme übersteigt – mit anderen Worten:
Sie zahlen mehr zurück, als Sie jemals erhalten haben.
Ein reales Fallbeispiel, das zeigt, wie gefährlich der Immobilien-Teilverkauf für Senioren werden kann.
Ausgangssituation
Herr Müller, Rentner (Name geändert), schloss 2020 einen Teilverkaufsvertrag ab, um seine geringe Rente aufzubessern.
Aufstockung abgelehnt
Als das Geld aufgebraucht war, wollte Herr Müller – wie beim Vertragsabschluss zugesichert – den Teilverkauf auf 50 % aufstocken, um weitere 200.000 € zu erhalten.
Doch der Anbieter lehnte ab.
„Ein Versprechen, das sich in Luft auflöste.“
Explodierendes Nutzungsentgelt
Das Nutzungsentgelt war vertraglich an den Euribor gekoppelt, der seit Vertragsabschluss stark gestiegen ist.
Aufgrund des Euribor-Anstiegs um 136%, erhöhte sich das Nutzungsentgelt für Herrn Müller zum 01.01.2024 von ursprünglich 550 € auf rd. 1.300 € monatlich.
1.300 € monatlich – für Herrn Müller nicht tragbar.
Dafür reicht seine Rente nicht aus.
Ein Auszug war unausweichlich.
„Bei seiner kleinen Rente wäre ein lebenslanges Zusatzeinkommen in Form einer Leibrente mit Wohnrecht die vernünftigere und sicherere Lösung gewesen. Denn letztlich hat Herr Müller nur mit dem ausgezahlten Geld das Nutzungsentgelt bezahlen können – bis es aufgebraucht war. Dem Vermittler war das von Anfang an egal.“
Ralf Schwarzhof
Das böse Erwachen
Um sein zu Hause zu retten, ist Herr Müller an uns herangetreten, damit wir ihm helfen. Doch es gibt 2 Hindernisse:
Erklärung: Die Summe, die beim Teilkauf zurückgezahlt werden muss, setzt sich aus der „Abwicklungsgebühr“ beim Verkauf (17% + weitere Kosten) sowie der Beteiligung an der Wertsteigerung zusammen und ist bei allen Anbietern nahezu identisch.
Tatsächlich hat Herr Müller hier sogar noch Glück im Unglück. Warum? Weil seine Immobilie in einer überdurchschnittlich guten Lage, trotz allgemein fallender Immobilienpreise weiter im Wert gestiegen ist.
Wir kennen zahlreiche Fälle, wo das Gegenteil der Fall ist und die Eigentümer dadurch finanziell ruiniert wurden.
An dieser Stelle sei dem Leser noch einmal mein Artikel „Der Stein der Weisen ist gefunden“ aus dem Jahr 2021 ans Herz gelegt.
Zwischenrechnung 1
Herr Müller hat 200.000 € erhalten und in den letzten knapp 4 Jahren insgesamt 26.000 € Nutzungsentgelt an den Teilkäufer gezahlt.
Er hatte damit rd. 174.000 € zur freien Verfügung für die er nun 255.000 € zurückzahlen muss.
Damit kosten ihn die erhaltenden 200.000 € insgesamt 281.000 €. Das ist die Rechnung die alle Teilkaufanbieter kleinreden oder ganz verschweigen.
Immerhin: Ein Buchmacher hätte noch mehr verlangt.
Auch wenn im besonderen die Verkaufsvollmachtsklausel von Fachleuten überwiegend als unwirksam angesehen wird, zeigt dieses immer häufiger vorkommende Beispiel aus der Praxis, die Dringlichkeit, Senioren endlich zu schützen und den Teilverkauf zu reglementieren.
Und angefangen hat das ganze Elend mit einem Teilkaufvertrag, der meiner Meinung nach, so nie hätte beurkundet werden müssen.
Mein Standpunkt ist seit Jahren bekannt:
„Teilverkauf war und ist legale Abzocke!“
Möglicherweise liege ich damit aber falsch und es ist sogar illegale Abzocke.
(siehe Teil 2 dieses Artikels)
Die Hyänen kommen – wie Notlagen eiskalt ausgenutzt werden
Herr Müller ist in Not. Und wie so oft in solchen Situationen, tauchen plötzlich dubiose „Retter“ auf – mit Angeboten, die alles noch schlimmer machen.
Eine Firma aus Hamburg unterbreitet ihm folgendes Angebot – scheinbar als Hilfe, tatsächlich aber ein Schlag ins Gesicht.
Zwischenrechnung 2
Das entspricht einem effektiven Abschlag von 569.000 €.
Anders ausgedrückt: Für 862.000 € Immobilienwert erhält Herr Müller real 293.000 €.
„Nicht für 50% – sondern für die ganze Immobilie!“
„Das ist keine Hilfe – das ist moderne Enteignung durch die Hintertür. Wer‘s im Leibrenten-Portal (www.LB-Portal.de) nachrechnen möchte, käme eigentlich auf rd.150.000 € Mehrerlös für Herrn Müller. Hier wird eindeutig versucht auf Kosten anderer Kasse zu machen. Wer solche Angebote unter dem Deckmantel der Immobilienverrentung macht, gehört nicht in die Branche, sondern vor Gericht.“
Ralf Schwarzhof
Warum eine Klagewelle droht
Spätestens wenn ab 2025 die ersten Verträge aus der Niedrigzinsphase mit fünfjähriger Bindung zur Verlängerung anstehen, wird es ungemütlich für die Anbieter. Denn dann explodieren vielerorts die Nutzungsentgelte.
❝ Was als sichere Zusatzrente begann, endet für viele Eigentümer in einer Schuldenfalle. ❞
Eigentümer, die bislang kaum hinter die Kulissen des Modells geschaut haben, werden dann mit voller Wucht erkennen, welche finanziellen Risiken sie eingehen.
Einfluss der Medien auf das Umdenken
Die Stimmung kippt nicht nur durch persönliche Erfahrungen. Auch Medienberichte, Verbraucherzentralen, Online-Formate und Fachbeiträge werfen zunehmend ein kritisches Licht auf das Teilverkaufsmodell.
Beispiele:
Diese Stimmen geben Betroffenen Mut – und erhöhen gleichzeitig den Druck auf Anbieter.
Unterstützung durch spezialisierte Rechtsberatung
Immer mehr Rechtsanwälte und Verbraucherschützer bieten betroffenen Senioren juristische Hilfe an:
Ein Ziel dabei: Die Umdeutung des Teilverkaufs als verdecktes Darlehen – was hohe Rückforderungen nach sich ziehen kann.
Folgende Annahmen:
Welches Nutzungsentgelt müssen Sie 2023 und welches 2024 zahlen, nachdem der Euribor gestiegen ist?
Kennen Sie die Antwort?
(Anklicken um Antwort anzuzeigen):
2023 steigt das Nutzungsentgelt um 681 € auf:
1.931 € monatlich
Steigen die Zinsen, steigt auch das Nutzungsentgelt weiter.
Sinken die Zinsen, bleibt das Nutzungsentgelt unverändert auf dem Stand der letzten Erhöhung.
2024 steigt das Nutzungsentgelt um 917 € auf:
2.167 € monatlich
Steigen die Zinsen, steigt auch das Nutzungsentgelt weiter.
Sinken die Zinsen, bleibt das Nutzungsentgelt unverändert auf dem Stand der letzten Erhöhung.
Fazit & Ihr nächster Schritt
Der Immobilien-Teilverkauf entpuppt sich immer häufiger als teure Schuldenfalle: steigende Nutzungsentgelte, Mindestrückfluss, fehlende Vertragssicherheit.
**Teil 1** hat gezeigt, warum dieses Modell vor dem Aus steht und welche Erfahrungen Betroffene machen.
Fragen und Antworten
Frage anklicken um Antwort anzuzeigen:
Beim Teilverkauf verkaufen Sie maximal höchstens 50 % Ihrer Immobilie. Über ein Nießbrauchrecht nutzen Sie das Objekt weiterhin vollständig, zahlen dafür aber ein vereinbartes monatliches Nutzungsentgelt.
Ein Teilverkauf kann riskant sein: Die monatlichen Nutzungsentgelte können steigen, es gilt eine Rückzahlungsverpflichtung von mindestens 117 Prozent, der Immobilienwert kann sinken und bei Zahlungsunfähigkeit droht sogar der Verlust des eigenen Zuhauses.
Am Vertragsende müssen mindestens 117 % der erhaltenen Auszahlungssumme an den Teilkäufer zurückgezahlt werden – ganz gleich, ob Ihre Immobilie zwischenzeitlich im Wert gestiegen oder gefallen ist.
Das Entgelt richtet sich nach einem Referenzzinssatz, meist dem Euribor und kann nur steigen. Steigt dieser, wächst die monatliche Rate spürbar; sinkt er später, bleibt die zuvor erhöhte Rate unverändert.
Beim Teilverkauf entsteht Überschuldung, sobald die Summe aus Nutzungsentgelten und garantiertem Mindestrückfluss höher ist als die ursprüngliche Auszahlung – meist nach etwa 10 bis 15 Jahren, bei steigenden Zinsen oft noch früher.
Ja. Eine Einmalzahlung oder eine lebenslange Leibrente, die durch ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht, eine Reallast und eine Rückfallklausel abgesichert ist, verschafft Ihnen dauerhaftes Zusatzeinkommen ohne Zinsrisiko, ohne Überschuldungsrisiko und ohne spätere Rückzahlungspflicht.
Über den Autor
Als Verrentungs-Sachverständiger helfe ich seit über 26 Jahren Eigentümern, ihre Immobilien effizient zu verrenten – stets mit maximaler Vertragssicherheit und transparenten Konditionen."
**Was kommt in Teil 2?**
Teil 2 – Teilverkauf vor Gericht: Klagen, Urteile & Rückabwicklung
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(Titel anklicken zum weiterlesen)
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