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Was ist eine Immobilienverrentung? Alle Modelle mit Risiken und Chancen im Überblick

Letzte Aktualisierung: 05. Oktober 2025 | Autor: Ralf Schwarzhof | Lesedauer: 16 Min.

Was ist eigentlich eine Immobilienverrentung genau?

Immobilienverrentung – ein Begriff, der oft benutzt wird, aber kaum klar definiert ist. Während manche darunter die klassische Leibrente verstehen, fassen andere auch riskante Modelle wie den Teilverkauf oder spezielle Seniorendarlehen darunter.

Für Eigentümer, die über ihre Altersvorsorge nachdenken, ist das verwirrend – und birgt sowohl Risiken als auch Chancen.
In diesem Artikel erfahren Sie, welche Modelle der Immobilienverrentung es gibt, worin sich diese unterscheiden und welche Variante für Sie die sicherste sein kann.

Immobilienverrentung ist kein einzelnes Modell, sondern ein Buffet an Möglichkeiten – von Leibrente über Rückmietverkauf bis zur Umkehrhypothek.

Kurz gesagt:

Es gibt keine gesetzliche Definition der Immobilienverrentung. Der Begriff wird von Banken, Versicherern und spezialisierten Anbietern unterschiedlich verwendet. Grob lassen sich zwei Hauptgruppen unterscheiden:

Jede Variante hat ihre eigenen Vor- und Nachteile – und nicht jedes Modell ist für Senioren geeignet. Manche sind sogar hochriskant.

Warum viele Modelle der Immobilienverrentung irreführend sind

Die Erfahrung hat gezeigt: Viele der am Markt angebotenen Modelle, die unter dem Begriff „Immobilienverrentung“ laufen, sind für Senioren finanziell nachteilig oder schlicht ungeeignet.

Darlehensbasierte Modelle wie Teilverkauf, Umkehrhypothek oder Seniorendarlehen sollten nur als allerletzter Ausweg betrachtet werden – wenn wirklich keine andere Lösung mehr möglich ist. Denn im Kern handelt es sich dabei nicht um eine Verrentung, sondern um eine neue Verschuldung im Alter.

Und wer möchte sich im Ruhestand ernsthaft wieder hoch verschulden?

Am problematischesten ist dabei der Teilverkauf, der häufig als sichere und flexible Lösung beworben wird. In Wahrheit handelt es sich um ein wirtschaftlich unausgewogenes Modell, das fast ausschließlich dem Anbieter nützt und dabei sämtliche Risiken dem Eigentümer aufbürdet. Senioren zahlen dauerhaft hohe, steigende Nutzungsentgelte, verlieren Entscheidungsfreiheit und tragen das Risiko steigender Kosten.

Man kann sagen: Der Teilverkauf macht nur einen glücklich – den Anbieter.

Auch die Umkehrhypothek oder das Seniorendarlehen sind nur auf den ersten Blick attraktiv. Sie führen langfristig dazu, dass der Eigentümer immer mehr Zinsen und Gebühren zahlt und am Ende ein großer Teil des Immobilienwerts an die Bank zurückfließt.

Sonderformen – verlockend, aber riskant

Rückmietverkauf

Beim Rückmietverkauf verkauft der Eigentümer seine Immobilie und schließt in der Regel einen Mietvertrag ab, um weiter darin wohnen zu können.
Theoretisch klingt das vernünftig: Man bekommt den Kaufpreis ausgezahlt und zahlt anschließend Miete.

In der Praxis sieht es aber anders aus:

Die Höhe der Auszahlung richtet sich immer danach, wie viel Miete der Verkäufer bereit ist zu zahlen. Kein Investor kauft eine Immobilie, wenn die Rendite nicht stimmt. Deshalb erhält der Verkäufer nie den vollen Marktpreis, wie er bei einer freigezogenen Immobilie möglich wäre – und zahlt im Gegenzug oft eine überdurchschnittlich hohe Miete.

Und wehe, Sie leben länger, als der Kaufpreis reicht. Dann stehen Sie im hohen Alter plötzlich vor einer unangenehmen Frage:

Wollen Sie das wirklich bezahlen?

Können Sie das dann noch bezahlen?

Vertragliche Risiken beim Rückmietverkauf

Ein weiteres Risiko steckt in der Gestaltung des Mietvertrags. In der Regel wird ein normaler Mietvertrag abgeschlossen, oft mit einer Klausel, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt. Das klingt zunächst gut – bietet aber keine vollständige Sicherheit.

Denn:

Ein Mietvertrag schützt nicht bei Zwangsversteigerung.

Wenn der Käufer die Immobilie später mit einer Hypothek belastet und seine Darlehensraten nicht mehr zahlt, kann der Kreditgeber die Zwangsversteigerung beantragen. Im Falle einer Zwangsversteigerung hat der Erwerber ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG). Das bedeutet: Er darf den bestehenden Mietvertrag kündigen – auch wenn Sie eigentlich „lebenslang“ wohnen bleiben wollten.

Warum auch eine Absicherung bei Rückmietverkauf schwierig ist

Theoretisch lässt sich dieses Risiko vermeiden, indem man statt eines Mietvertrags ein kostenpflichtiges Wohnrecht vereinbart.

Damit dieses Wohnrecht aber auch in einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt, muss es an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden – also vor allen anderen Rechten.

Das Problem dabei:

Wenn ein Käufer oder Investor eine Immobilie mit einem Wohnrecht im ersten Rang erwerben soll, kann er diese Immobilie kaum beleihen. Banken akzeptieren solche Sicherungen in der Regel nicht. Das bedeutet, der Käufer müsste den gesamten Kaufpreis aus Eigenmitteln zahlen – was kaum jemand tut.

Die Folge:

Der Kaufpreis fällt deutlich niedriger aus, oder die Transaktion kommt gar nicht zustande, weil es sich schlichtweg für einen Käufer/Investor nicht rechnet.

Fazit zum Rückmietverkauf

Der Rückmietverkauf ist ein Modell, das auf den ersten Blick fair wirkt, sich bei genauerem Hinsehen aber als problematisch für beide Seiten entpuppt.

Am Ende bleibt eine Konstellation, die weder den Verkäufer noch den Käufer wirklich glücklich macht – und für Senioren erhebliche rechtliche Risiken birgt.

Ist das noch Immobilienverrentung? Verunsicherung bei vielen Senioren

Grundstücksverkauf mit Erbbaurecht

Beim sogenannten Grundstücksverkauf mit Erbbaurecht verkauft der Eigentümer sein Grundstück an einen Anbieter und erhält dafür ein vertraglich eingeräumtes Erbbaurecht.

Das bedeutet: Er bleibt Eigentümer der Immobilie, nicht aber des Grundstücks.

Für die Nutzung des Grundstücks zahlt er dem Käufer künftig einen jährlichen Erbbauzins – eine Art Miete für den Boden, auf dem sein eigenes Haus steht.

Was zunächst wie eine pfiffige Lösung klingt, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als äußerst problematisches Konstrukt, insbesondere für Senioren.

Erbpacht-Immobilien: Schwer verkäuflich und wirtschaftlich unattraktiv

Sobald ein normales Grundstück in ein Erbpachtgrundstück umgewandelt wurde, ist die Immobilie deutlich schwerer zu verkaufen.

Die meisten Käufer und viele Banken meiden solche Objekte, weil sie schwerer vermittelbar und wirtschaftlich unattraktiver sind:

Erbbaurechte gelten im Markt als eingeschränkt beleihbar und schwer handelbar.

Das führt in der Praxis zu einem deutlich niedrigeren Verkaufspreis – oft 20 – 40 % unter dem üblichen Grundstückswert.

Steigende Erbbauzinsen – das schleichende Risiko

Ein weiteres Risiko liegt in den regelmäßig steigenden Erbbauzinsen.

Diese Zinsen werden meist an die allgemeine Preisentwicklung oder den Verbraucherpreisindex gekoppelt.

Was heute wie ein überschaubarer Betrag wirkt, kann in 10 oder 15 Jahren eine erhebliche monatliche Belastung sein.

Gerade für Senioren mit fester Rente kann das schnell zu einem finanziellen Problem werden.

Zustimmungspflicht des Grundstückseigentümers

Ein Punkt, den viele gar nicht bedenken:

Wenn das Grundstück verkauft wurde, muss bei jedem künftigen Verkauf der Immobilie immer der Grundstückseigentümer zustimmen.

Er sitzt also buchstäblich „mit am Tisch“, sobald Sie über Ihre eigene Immobilie verfügen wollen.

Das bedeutet:

Damit stellt sich zwangsläufig die Frage:

Kann und darf ein Eigentümer seiner Immobilie überhaupt noch frei über sie verfügen, wenn das Grundstück bereits verkauft ist?

Die Antwort lautet meist: nur noch eingeschränkt.

Fazit zum Grundstücksverkauf mit Erbbaurecht

Was als scheinbar clevere Lösung und teilweise sogar als „der neue Teilverkauf“ beworben wird, ist in Wirklichkeit ein Modell mit vielen Haken:

Kurz gesagt:

Sie verkaufen Ihr Grundstück, zahlen dafür regelmäßig und haben am Ende weniger Kontrolle und weniger Wert.

Für Senioren, die finanzielle Sicherheit und Ruhe suchen, ist das keine sinnvolle Option.

Der Verkauf auf Rentenbasis – das flexibelste und fairste Modell

Der Verkauf auf Rentenbasis ist das mit Abstand flexibelste und fairste Modell der Immobilienverrentung.

Er bietet Eigentümern nicht nur die Möglichkeit, im eigenen Zuhause wohnen zu bleiben, sondern auch die Freiheit, den Verkauf ganz individuell nach ihren Bedürfnissen zu gestalten.

Im Kern geht es beim Verkauf auf Rentenbasis darum, dass der Eigentümer seine Immobilie verkauft, aber ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht behält. Wir empfehlen fast immer, ein „optimiertes Wohnrecht“ statt eines Nießbrauchs zu vereinbaren.

Damit ist sichergestellt, dass er/sie oder beide, unabhängig von seiner/ihrer Lebensdauer in der Immobilie wohnen bleiben können.

Der finanzielle Teil – also wie und in welcher Form der Kaufpreis fließt – ist dann vollkommen flexibel gestaltbar.

Flexible Gestaltungsmöglichkeiten

Einer der größten Vorteile des Verkaufs auf Rentenbasis liegt in der Gestaltungsfreiheit.
Viele glauben, man müsse sich zwischen Leibrente, Zeitrente oder Einmalzahlung entscheiden – tatsächlich lässt sich alles miteinander kombinieren:

Kurz gesagt:

Beim Verkauf auf Rentenbasis können Eigentümer alle Bausteine so kombinieren, wie es zu ihrer persönlichen Situation passt – ob monatliche Zahlungen, einmalige Auszahlung oder eine Mischung aus beidem.

Wohnrecht oder Nießbrauch – beides ist kombinierbar

Ein weit verbreitetes Missverständnis lautet, dass das Nießbrauchrecht immer nur mit einer Einmalzahlung verbunden werden könne und das Wohnrecht ausschließlich mit einer Leibrente.

Das ist schlicht falsch.

Beide Rechte lassen sich frei mit jeder Zahlungsform kombinieren.

Entscheidend ist nur, welche Lebenssituation, steuerlichen Aspekte oder finanziellen Bedürfnisse der Eigentümer hat.

Auch die Erben können abgesichert werden

Ein weiteres hartnäckiges Missverständnis:

Oft wird behauptet, dass bei einem Verkauf auf Rentenbasis niemals etwas für die Erben bleibt.

Auch das stimmt nicht.

Es ist ohne weiteres möglich, eine vertragliche Erbenregelung zu vereinbaren.

Man kann festlegen, dass im Falle des Todes eine bestimmte Summe an die Erben ausgezahlt wird.

Diese Summe wird einfach vom Immobilienwert vorab abgezogen, sodass die Rentenzahlung entsprechend angepasst wird.

So bleibt die Verrentung planbar, fair und vererbbar, wenn man es wünscht.

Verkauf auf Rentenbasis: Das individuellste Modell mit der größten Sicherheit

Der Verkauf auf Rentenbasis ist kein starres Produkt, sondern ein maßgeschneidertes Konzept.

Er lässt sich an die persönlichen Wünsche, die familiäre Situation und die finanziellen Ziele anpassen.

Ob monatliche Leibrente, Einmalzahlung, Zeitrente oder eine Kombination daraus – alles ist möglich.

Gleichzeitig bietet das Modell durch den Grundbucheintrag eines Wohn- oder Nießbrauchrechts die größtmögliche rechtliche Sicherheit.

Wichtig: Die Vertragssicherheit

Damit Wohnrecht oder Nießbrauch auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt, muss es an erster Stelle im Grundbuch stehen.

Zudem sollte zwingend eine Rückfallklausel vereinbart werden. So ist gewährleistet, dass Sie auch im schlimmsten Fall – etwa bei Zahlungsunfähigkeit des Investors oder Weiterverkauf – dauerhaft geschützt bleiben.

Deshalb gilt:

Wenn man die Immobilienverrentung als Buffet versteht, dann ist der Verkauf auf Rentenbasis der Hauptgang, der alles Wichtige vereint – Flexibilität, Sicherheit und Fairness.

Lassen Sie jetzt prüfen, welche Variante für Sie passt – kostenfreier Verrentungs-Check.

Häufige Fragen zur Immobilienverrentung (FAQ)

Gibt es eine gesetzliche Definition der Immobilienverrentung?

Nein. Der Begriff „Immobilienverrentung“ ist nicht gesetzlich definiert und wird von Banken, Versicherern und Anbietern unterschiedlich verwendet. Deshalb ist es wichtig zu prüfen, welches Modell im konkreten Fall gemeint ist.

Welche Modelle gehören zur Immobilienverrentung?

Zur Immobilienverrentung zählen unter anderem der Verkauf auf Rentenbasis (Leibrente oder Zeitrente), die Einmalzahlung mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Aber auch Modelle wie Teilverkauf, die Umkehrhypothek, das Seniorendarlehen sowie Sonderformen wie Rückmietverkauf oder Grundstücksverkauf mit Erbbaurecht werden mittlerweile unter dem Begriff Immobilienverrentung beworben.

Welche Immobilienverrentung ist die beste?

Am flexibelsten und sichersten gilt der Verkauf auf Rentenbasis. Dieses Modell lässt sich individuell gestalten – mit Leibrente, Zeitrente oder Einmalzahlung – und bietet durch den Grundbucheintrag von Wohnrecht oder Nießbrauch höchste Sicherheit.

Wann ist ein Verkauf auf Rentenbasis wirklich sicher?

Nur dann, wenn das Wohnrecht und die Reallast im ersten Rang im Grundbuch eingetragen sind und zusätzlich eine Rückfallklausel vereinbart wird. Diese schützt Sie auch im Fall einer Insolvenz oder eines Weiterverkaufs des Käufers.

Bleibt bei einem Verkauf auf Rentenbasis noch etwas für die Erben übrig?

Es kann vertraglich festgelegt werden, dass die Erben beim Tod des Verkäufers eine bestimmte Summe erhalten. Diese Summe wird vorab vom Immobilienwert abgezogen, sodass die monatliche Rentenzahlung angepasst wird.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Das Wohnrecht (korrekt Wohnungsrecht, § 1093 BGB) erlaubt es, selbst in der Immobilie zu wohnen – lebenslang und mietfrei.
Der Nießbrauch (§1030 BGB) geht einen Schritt weiter: Er berechtigt zusätzlich, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Beide Rechte lassen sich frei mit Leibrente, Zeitrente oder Einmalzahlung kombinieren.

Was sind die größten Risiken bei der Immobilienverrentung?

Gefährlich sind vor allem Darlehensmodelle wie der Teilverkauf, die Umkehrhypothek oder das Seniorendarlehen. Sie führen oft zu hohen laufenden Kosten oder einer neuen Verschuldung im Alter. Auch Rückmietverkauf und Grundstücksverkauf mit Erbbaurecht sind meist wirtschaftlich unattraktiv.

Kann ich meine Verrentung individuell gestalten?

Ja. Genau das ist der Vorteil des Verkaufs auf Rentenbasis: Sie können frei wählen, ob Sie lieber eine monatliche Leibrente, eine befristete Zeitrente, eine Einmalzahlung oder eine Kombination daraus möchten – immer mit abgesichertem Wohn- oder Nießbrauchrecht.

Was passiert, wenn der Käufer seine Verpflichtungen nicht erfüllt?

In diesem Fall greift die Rückfallklausel, sofern sie im Vertrag vereinbart wurde.
Sie regelt, dass die Immobilie automatisch an den Verkäufer (bzw. dessen Erben) zurückfällt, falls der Käufer seine Zahlungen einstellt oder insolvent wird.

Wie kann ich mich am besten informieren oder beraten lassen?

Lassen Sie Verträge immer von einem Fachanwalt oder Notar prüfen und vergleichen Sie Angebote verschiedener Anbieter.

Auf der Seite „So sichern Sie Ihre Leibrente und Ihr Zuhause ab“ finden Sie detaillierte Hinweise zur Vertragssicherheit und Grundbuchabsicherung.

Bonus-Tipp:

Viele Senioren unterschätzen, wie flexibel und sicher ein Verkauf auf Rentenbasis sein kann, wenn er richtig gestaltet ist.

Nutzen Sie am besten unseren Rechner Immobilienrente, um eine erste Orientierung zu erhalten, wie hoch Ihre mögliche Immobilienrente ausfallen könnte.

Fazit – Immobilienverrentung verstehen heißt Sicherheit gewinnen

Die Immobilienverrentung ist kein starres Produkt, sondern ein Sammelbegriff für ganz unterschiedliche Modelle – von fairen bis zu hochriskanten.

Was viele nicht wissen: Es gibt keine gesetzliche Definition, und genau das nutzen manche Anbieter aus, um ihre eigenen Modelle unter demselben Etikett zu verkaufen.

Darlehensbasierte Modell: Verschuldung im Alter

Darlehensbasierte Varianten wie Teilverkauf, Umkehrhypothek oder Seniorendarlehen schaffen kurzfristig Liquidität, führen aber langfristig zu neuen Verpflichtungen und oft zu Abhängigkeiten.

Verrentung von Immobilien Sonderformen: riskant und teuer

Sonderformen wie der Rückmietverkauf oder der Grundstücksverkauf mit Erbbaurecht wirken zunächst clever, entpuppen sich aber meist als wirtschaftlich unattraktiv oder rechtlich riskant.

Die bessere Wahl: Immobilien klassisch verrenten

Nur der Verkauf auf Rentenbasis – also der echte Verrentungsvertrag mit Wohn- oder Nießbrauchrecht – verbindet Sicherheit, Planbarkeit und Flexibilität.
Er lässt sich individuell gestalten, sorgt für finanzielle Freiheit im Alter und garantiert, dass man dort bleiben kann, wo man sich zu Hause fühlt.

Wirklich sicher ist ein solcher Vertrag allerdings nur, wenn Wohnrecht und Reallast im ersten Rang im Grundbuch stehen und eine Rückfallklausel vereinbart wird.

Dann gilt:

Sie bleiben rechtlich geschützt – und wirtschaftlich unabhängig.

Eine Immobilienverrentung ist also kein Risiko, wenn man sie richtig versteht und sauber gestaltet.

Sie ist eine Chance:

Eine Chance auf ein selbstbestimmtes Leben im Alter, auf finanzielle Sicherheit – und auf den Erhalt des eigenen Zuhauses.

Mein Rat:

Informieren Sie sich gründlich, vergleichen Sie Modelle und lassen Sie sich unabhängig beraten.

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