Sicherheiten beim Immobilienverkauf auf Rentenbasis

Was passiert, wenn der Käufer nicht mehr zahlt?

"Sie haben doch die Reallast" | "Bei uns müssen Sie sich keine Gedanken machen." | "Wir haben viel Geld." | "Da kann nichts passieren."

Das sind gern gegebene Antworten auf unerwünschte Fragen. Lassen Sie sich nicht mit Ausreden abspeisen. Sie als Eigentümer sind berechtigt unbequeme Frage zu stellen!

Reichen Reallast oder die vermeintliche Finanzstärke tatsächlich aus, dauerhafte Sicherheit zu gewährleisten?

Worauf Sie bei einer Verrentung Ihrer Immobilie unbedigt achten müssen

Mit seiner Rente spielt man nicht und erst recht nicht, wenn es sich um die eigene Immobilie handelt. Bei der Verrentung der eigenen Immobilie ist das Thema Sicherheit entscheidend.

Gewerbliche Anbieter bieten dem Eigentümer/Verkäufer hier oftmals nur unzureichenden Schutz. Zwar sind augescheinlich die wichtigsten Sicherheits-Bedingungen erfüllt, es fehlt jedoch ein entscheidender Baustein um tatsächlich eine dauerhafte Sicherheit bei Verrentungs-Verträgen zu gewährleisten.

Die Unwissenheit der Verkäufer und das seriöse Auftreten der Anbieter führen dann dazu, dass auf die notwendigen Sicherheiten verzichtet wird. Doch wie schnell über einem seriösen, finanzstarken Unternehmen die Pleitegeier kreisen können, hat in jüngster Vergangenheit nicht nur das Beispiel "AIR BERLIN" gezeigt.

Bei einer Immobilienverrentung schliesst man einen sehr langfristen Vertrag. Dementsprechend sollte auch die Absicherung langfristig ausgerichtet sein. Lesen Sie, wie Sie Ihren Verrentungs-Kaufvertrag so gestalten, dass Sie wirklich dauerhaft abgesichert sind. Es sind 3 Punkte zu beachten:

1. Wohnrecht (sofern gewünscht)

Ein Wohnrecht (korrekterweise Wohnungsrecht; §1093 BGB) bezeichnet das Recht eine Immobilie oder einen Teil einer Immobilie zu bewohnen, ohne dass man selbst Eigentümer ist.

  • Das Wohnrecht sollte immer erstrangig als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen sein, da es bei einer nachrangigen Eintragung, im Falle einer Zwangsversteigung gelöscht werden kann!
  • Lebensumstände können sich ändern. Die Möglichkeit eines vorzeitigen Auszug sollte deshalb unbedingt bedacht und geregelt sein. Vereinbaren für diesen Fall eine Ausgleichszahlung. Die Ausgleichzahlung kann ein regelmäßiger Betrag oder eine einmalige Summe sein.

2. Reallast (Sicherung der Rentenansprüche)

Das Recht wiederkehrende Leistungen (z.B. eine Leibrente) aus einem Grundstück zu beziehen, wird durch eine Reallast festgeschrieben (BGB §§ 1105-1112).

  • Bei Nichterfüllung der wiederkehrenden Leistungen (z.B. Nichtzahlung der Leibrente) hat der Berechtigte die Möglichkeit, seine Ansprüche der vereinbarten Reallast durch Zwangsvollstreckung zu erlangen. Das hätte dann eine Zwangsversteigerung und/oder Zwangsverwaltung der Immobilie zur Folge.

3. Rückfallklausel (für den Fall, daß der Käufer nicht mehr zahlt)

Mit der Eintragung einer Reallast sind die Rentenansprüche lediglich abgesichert.

Kommt der Käufer jedoch seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach (oder kann ihnen nicht nachkommen), kann/muss der Rentenberechtige seine Forderungen einklagen. Das nützt aber wenig wenn beim Käufer nichts zu holen ist (z.B. durch eine Insolvenz). Dann bleibt der Rentenberechtigte auf seinen Forderungen sitzen und kann sich im Alter eventuell noch mit einer drohenden Zwangsversteigerung herumplagen. Das will niemand, zumal der Ausgang ungewiss ist.

Bestehen Sie bei jeder (Leib)Renten-Vereinbarung, neben der erstrangigen Eintragung einer Reallast, auch immer auf einer vertraglichen Rückfallklausel. Lassen Sie sich nicht erzählen, dass eine Rückfallklausel nicht möglich ist. Das ist schlichtweg falsch. Eine Rückfallklausel ist immer möglich, allerdings bei fast allen gewerblichen Käufern unerwünscht. Unsere Käufer akzeptieren alle eine Rückfallklausel im notariellen Kaufvertrag

  • Nur mit einer Rückfallklausel im Notarvertrag ist ein "Immobilien-Verkauf auf Rentenbasis" dauerhaft und bestmöglich gegen alle möglichen Zahlungsausfälle abgesichert! *

* Zur selben Einschätzung kommt auch die Verbraucherschutzzentrale im ZDF Magazin WISO vom 12.11.2018.

Wie sicher sind Immobilien-Verrentungen?

Eine unbequeme Wahrheit!

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    In diesem Interview befragt Immpuls Redakteur Werner Berghaus den Verrentungs-Experten Ralf Schwarzhof zur Sicherheit von Immobilien-Leibrenten. Es wird Klartext geredet!