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Ist der Immobilien-Teilverkauf doch illegal? 2 Gründe für das drohende Verbot.
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Womit im Fernsehen geworben wird, das muss doch wahr und seriös sein, oder etwa doch nicht?
Der Immobilien-Teilverkauf ist als scheinbar schnelle und einfache Lösung für Immobilienbesitzer populär geworden, die finanzielle Mittel aus ihrer Immobilie ziehen möchten, ohne ganz auszuziehen.
Leider offenbart die Realität hinter diesen Verträgen erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken, die sowohl die betroffenen Eigentümer als auch den gesamten Immobilienmarkt betreffen.
Seit Ende 2019 warne ich immer wieder vor den Gefahren und Risiken des Teilverkaufs und wurde deshalb oft belächelt und kritisiert.
Heute sieht es anderes aus, weil mittlerweile die BaFin und die Stiftung Warentest Finanztest meine Bedenken teilen.
Während die BaFin „rumeiert“ und sich selbst in eine schwierige Lage manövriert hat (mehr dazu in diesem Artikel), bezieht die Stiftung Warentest Finanztest in der Dezemberausgabe 2022 klar Stellung und rät eindringlich vor dem Immobilien-Teilverkauf ab.
Trotz dieser Warnungen und Mahnungen hat sich nichts geändert: Der Teilverkauf von Immobilien geht ohne Konsequenzen munter weiter. Kein Wunder, ist er doch eine „Gelddruckmaschine“ für die Anbieter. (siehe mein Artikel „Teilverkauf- Der Stein der Weisen“ von 2021)
Nun gibt es jedoch 2 Entwicklungen, die alles verändern und auch die BaFin zum Handeln zwingen könnten. In diesem Artikel beleuchten ich zwei zentrale Gründe, warum das Modell des Immobilien-Teilverkaufs möglicherweise ein Auslaufmodell ist und vor seinem unabwendbaren Ende in seiner jetzigen Form steht.
Das Wichtigste in Kürze:
Klagewelle gegen Teilkauf-Anbieter droht: Viele Senioren sehen sich durch steigende Kosten und finanzielle Belastungen in ihren Immobilienverträgen überfordert.
Versteckte Verbraucherdarlehen: Oft wird den Eigentümern erst später bewusst, dass sie durch den Teilverkauf indirekt ein Darlehen aufgenommen haben.
BaFin in Schwierigkeiten: Aufgrund einer neuen rechtlichen Einordnung wird die Finanzaufsicht gezwungen sein Teilverkaufsmodelle als Darlehen einstufen und Anbieter stark einzuschränken oder sogar zu verbieten.
Steigende Nutzungsentgelte als Gefahr: Die wachsenden Gebühren können Teilverkaufsmodelle untragbar machen und im schlimmsten Fall zum Verlust der Immobilie führen.
Alternative Verrentungsmodelle prüfen: Der Artikel legt nahe, sich sicherere und langfristig planbare Alternativen anzusehen.
TEIL 1
Teilkauf Anbietern droht Massenklage
Viele ältere Immobilieneigentümer, die einen Teilverkauf Vertrag abgeschlossen haben, sehen sich plötzlich mit der ernüchternden Nachricht konfrontiert: Sie haben in Wirklichkeit ein Darlehen aufgenommen, obwohl sie genau das vermeiden wollten.
Horrende Kosten, explodierende Nutzungsentgelte: Die Konsequenzen sind oft dramatisch – nicht selten müssen Eigentümer ihre Immobilie verlassen, weil sie sich das nun z.B. 3x so hohe monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr leisten können.
Der Teilverkauf Vertrag – Trickbetrug?
Zugegeben: Das klingt ganz schön provozierend. Aber genau diese Begriffe sind bei den “Fachtagen Immobilienverrentung 2024” im Zusammenhang mit dem Teilverkauf von Immobilien gefallen.
Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Teil seiner Immobilie (maximal 50%) an ein Unternehmen (Teilkäufer) und erhält im Gegenzug eine einmalige Zahlung. Der Verkäufer bleibt jedoch im Besitz der restlichen Anteile und kann die Immobilie durch ein Nießbrauchrecht weiterhin nutzen.
Anmerkung des Autors: “Dass ein Nießbrauchrecht im Alter nur Nachteile hat, habe ich bereits in einem anderen Artikel erklärt.”
Dieses Modell wird häufig als vorteilhafte Alternative zu herkömmlichen Darlehen präsentiert, insbesondere für ältere Menschen, die Schwierigkeiten haben, Bankkredite zu erhalten.
Doch bei genauerer Betrachtung stellt sich heraus, dass diese Verträge als Verbraucherdarlehen eingestuft werden müssten.
Die Verträge beim Immobilien Teilverkauf enthalten stets eine einseitige Risikoverteilung (immer zu Lasten der Eigentümer), erhebliche Risiken, hohe Gebühren und unvorhergesehene Kosten, welche die finanzielle Belastung erheblich erhöhen können.iehen.
Steigendes Nutzungsentgelt
So müssen beispielsweise Verkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt zahlen, das Zinsen gleichkommt. Wenn die Höhe dieses Entgelts steigt, kann dies dazu führen, dass die Immobilie nicht mehr tragbar ist und die Eigentümer gezwungen sind, auszuziehen.
Warum? Weil dann die ersten Teilkaufverträge angepasst werden, die in der Niedrigzinsphase mit einer 5jährigen Zinsbindungsfrist abgeschlossen wurden.
Das Nutzungsentgelt (der Zins) in Immobilien-Teil Kaufverträgen ist stets an einen bestimmten Index gebunden, damit der Anbieter bei Zinsveränderungen Anpassungen vornehmen kann.
Nutzungsentgelt kann nur steigen
Spannenderweise kann diese Anpassung fast nur nach oben erfolgen. Steigen die Zinsen, steigt das Nutzungsentgelt. Sinken die Zinsen, bleibt das Nutzungsentgelt unverändert. Es gibt also nur eine Richtung in die sich das Nutzungsentgelt entwickeln kann…. nach oben.
Mit diesem Trick können Teilkaufanbieter im Laufe der Jahre das Nutzungsentgelt maximieren und so ihren ohnehin schon üppigen Gewinn noch weiter steigern. In den meisten Fällen ist dieser Index der sogenannte Euribor Zins. Steigt der Euribor wird das Nutzungsentgelt nach Ablauf der Bindungsfrist angepasst.
Anmerkung des Autors: Auch davor warne ich bereits seit 2019 und spätestens im nächsten Jahr wird dieses Szenario Massenrealität und ein Erdbeben im Markt auslösen. Schon heute zahlen viele Eigentümer das gestiegene Nutzungsetngelt mit dem aus dem Teilverkauf erhaltenem Geld. Doch was passiert, wenn dieses Geld aufgebraucht ist?
Finanzielle Folgen beim Teilverkauf
Eigentümer, die sich unwissentlich verschuldet haben, sind oft mit einer Situation konfrontiert, in der sie die finanziellen Verpflichtungen nicht mehr erfüllen, das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen können. Dies führt nicht nur zu einem möglichen Verlust der Immobilie, sondern auch zu einer erheblichen psychischen Belastung. Kein betroffener Eigentümer hat sich bei Abschluss vorstellen können, dass ihn ein solcher Teilkaufvertrag später zwingt, sein geliebtes Heim zu verlassen.
Das war nicht der Gedanke, als man damals verrenten wollte und sich für den Teilverkauf entschieden hat.
Teilverkauf Erfahrungen: Der Fall Kurt Müller
(Name aus datenschutzrechtlichen Gründen geändert; Werte gerundet)
Um seine kleine Rente aufzubessern, hat Herr Müller 2020 einen Teilkaufvertrag abgeschlossen.
Seine Immobilie hatte laut Gutachten 2020 einen Wert 774.000 €.
Er hat 26% der Immobilie an einen bekannten Teilverkaufsanbieter verkauft und dafür 200.000 € erhalten. Seitdem zahlt er dafür monatlich 550 € Nutzungsentgelt.
Das Geld ist mittlerweile aufgebraucht.
Darum hat sich Herr Müller erneut an denTeilkäufer gewandt, um nun das Maximum von 50% des Immobilienwertes, also weitere 200.000 €, zu erhalten. Damit will er weiter seinen Lebensunterhalt und die Instandhaltung sichern.
Die bei Vertragsbeginn zugesagte Aufstockung auf jederzeit 50% hat der Teilkäufer jedoch abgelehnt.
Dabei hat Herr Müller erfahren, dass sich sein Nutzungsentgelt nach jetzigem Stand demnächst ver2,5fachen wird, weil sein Nutzungsentgelt an den Euribor gekoppelt ist, der seit Vertragsschluss um über 4% gestiegen ist.
Sein Nutzungsentgelt erhöht sich damit um 136% von aktuell 550 € auf dann rd. 1.300 € monatlich (nach heutigem Stand).
Unbezahlbar für Herrn Müller, weshalb sein Auszug unumgänglich ist, da seine Rente nicht ausreicht um das Nutzungsentgelt bezahlen zu können.
Anmerkung des Autors: “Bei seiner kleinen Rente wäre ein lebenslanges Zusatzeinkommen, z.B. in Form einer Leibrente sicherlich die vernünftigere Lösung für Herrn Müller gewesen. Denn letztendlich hat er nur mit dem erhaltenen Geld das Nutzungsentgelt (die Zinsen) überhaupt zahlen können. Dem skrupellosen Verkäufer und Teilkaufanbieter war das bei Vertragsabschluss egal.”
Vertragsfallen machen Hilfe unmöglich
Herr Müller ist an uns herangetreten, damit wir ihm helfen. Doch es gibt 2 Hindernisse:
Zwischenrechnung 1
Herr Müller hat 200.000 € erhalten und in den letzten knapp 4 Jahren insgesamt 26.000 € Nutzungsentgelt an den Teilkäufer gezahlt. Er hatte damit in den letzten 4 Jahren rd. 174.000 € zur freien Verfügung für die er nun 255.000 € zurückzahlen soll. Immerhin: Ein Buchmacher hätte noch mehr verlangt.
An dieser Stelle sei dem Leser noch einmal mein Artikel „Der Stein der Weisen ist gefunden“ aus dem Jahr 2021 ans Herz gelegt.
Auch wenn im besonderen Klausel 1 von Fachleuten überwiegend als unwirksam angesehen wird, zeigt dieses immer häufiger vorkommende Beispiel aus der Praxis, die Dringlichkeit, Senioren endlich zu schützen und den Teilverkauf zu reglementieren.
Die Hyänen kommen
Bei unseren Recherchen ist darüber hinaus herausgekommen, dass der Leidensweg von Herrn Müller noch lange nicht zu Ende ist und es sogar noch schlimmer geht. Denn aus seiner Notsituation versuchen jetzt skrupellose Anbieter Kapital zu schlagen.
Eine Firma aus Hamburg hat dem verzweifelten Herrn Müller nun angeboten, die Immobilie vollständig (100%) zu kaufen und ihm folgendes Angebot gemacht:
- Die geforderte Teilkaufsumme wird abgelöst
- Herr Müller erhält ein Wohnrecht
- 10.000 € "ungesicherte Vorauszahlung vor Notarvertrag"
- weitere 18.000 € bei Kaufpreisfälligkeit
An Unseriösität kaum zu überbieten. Und das alles unter dem Deckmantel seriöser Immobilien-Verrentung.
Zwischenrechnung 2
Aktueller Immobilienwert (Gutachten 2024): 862.000 €.
Ablösung 255.000 € + 10.000 € + 28.000 € = 293.000 €.
293.000 € plus Wohnrecht für Herrn Müller (er wird demnächst 79) ist das Angebot für seine Immobilie.
Wohlgemerkt: Nicht für 50% der Immobilie sondern für die ganze Immobilie!
Anmerkung des Autors: Wer‘s im Leibrenten-Portal (www.LB-Portal.de) nachrechnen möchte, käme eigentlich auf rd.150.000 € Mehrerlös für Herrn Müller.
Hier wird eindeutig versucht auf Kosten anderer Kasse zu machen.
Und angefangen hat das ganze Elend mit einem Teilverkaufsvertrag, der meiner Meinung nach, so nie hätte beurkundet werden dürfen.
Mein Standpunkt ist seit Jahren bekannt: Teilkauf war und ist ethisch gesehen schon immer „legale Abzocke“.
Möglicherweise liege ich damit falsch und es ist sogar „illegale Abzocke“. (siehe später in Teil 2 dieses Artikels).
Klagewellen und Verbraucherrechte für Eigentümer
Der Fall Herr Müller ist kein Einzelfall.
Spätestens im kommenden Jahr, wenn die die 5jährige Bindungsfrist der Verträge endet, die noch in der Niedrigzinsphase geschlossen wurden und die Anpassungen der Nutzungsentgelte explodieren, werden Eigentümer aufwachen.
Es wird eine Klagelawine gegen Teilkauf Anbieter losgetreten, weil immer mehr Eigentümer sich ihrer Rechte bewusstwerden und gegen die undurchsichtigen Vertragsbedingungen beim Immobilien Teilverkauf vorgehen.
Einfluss der Medien beim Teilververkauf
Die mediale Berichterstattung über die negativen Aspekte des Teilverkaufsmodells trägt zusätzlich dazu bei, dass immer mehr Eigentümer die rechtliche Grundlage ihrer Verträge infrage stellen.
Vorträge, Artikel und Online-Diskussionen, wie die von Prof. Dr. Sebastian, Alexander Krolzik und mir werfen auch weiterhin ein kritisches Licht auf die Praxis des Teilverkaufs und ermutigen Betroffene, rechtliche Schritte zu unternehmen.
Dies verstärkt den Druck auf die Unternehmen, ihre Modelle transparenter und fairer zu gestalten.
Rechtsberatung und Unterstützung für Eigentümer
Angesichts dieser Entwicklung und Tendenzen beim Teilverkauf bieten einige Rechtsanwälte und Verbraucherschutzorganisationen nun spezialisierte Beratungsdienste für betroffene Eigentümer an.
Diese Unterstützung umfasst die Überprüfung der Teilkauf Verträge, die Einschätzung der rechtlichen Lage und teilweise die Vertretung vor Gericht.
Ziel ist es, die Eigentümer vor unfairem Vertragswerk zu schützen und ihre finanziellen Interessen zu wahren. Auch wird dazu geraten, eine Neuabrechnung als Verbraucherdarlehen zu verlangen.
(siehe ebenfalls in Teil 2 dieses Artikels)
Quiz - Nutzungsentgelt
Kennen Sie die Antwort?
Angenommen Sie haben 2022 einen Teilkaufvertrag abgeschlossen und 250.000 € erhalten, für die Sie ein Nutzungsentgelt von 6% zahlen. Zu diesem Zeitpunkt betrug der Euriborzins -0,54%.
Welches Nutzungsentgelt müssen Sie 2023 und welches 2024 zahlen, nachdem der Euribor gestiegen ist?
Anklicken um die Antwort zu sehen
Nutzungsentgelt 2022: 1.250 € monatlich
Nutzungsentgelt 2023: 1.931 € monatlich
Steigen die Zinsen, steigt auch das Nutzungsentgelt weiter.
Sinken die Zinsen, bleibt das Nutzungsentgelt unverändert auf dem Stand der letzten Erhöhung.
Nutzungsentgelt 2022: 1.250 € monatlich
Nutzungsentgelt 2024: 2.167 € monatlich
Steigen die Zinsen, steigt auch das Nutzungsentgelt weiter.
Sinken die Zinsen, bleibt das Nutzungsentgelt unverändert auf dem Stand der letzten Erhöhung.
TEIL 2
Juristische Einordnung als Darlehen und die Folgen
Einleitung – Es geht darum ob Teilverkauf ein Umgehungsgeschäft und damit ein verstecktes Darlehensgeschäft ist.
Eine umfassende wissenschaftliche Untersuchung hat kürzlich belegt, dass der Teilverkauf rechtlich als Darlehen einzuordnen ist.
Die Autoren, Prof. Dr. Markus Artz und Prof. Dr. Beate Gsell, haben die Ergebnisse Ihrer Untersuchung rechtlichen in ihrem Artikel „Die rechtliche Einordnung des Teilverkaufs von Wohnimmobilien im Kontext des Immobiliar-Verbraucherdarlehensrechts“ den Teilverkauf nun erstmals auch juristisch eingeordnet und in der „Neuen Juristischen Wochenzeitschrift“ veröffentlicht.
Ihre Schlussfolgerungen werfen ein neues Licht auf die Praxis des Teilverkaufs und haben weitreichende Konsequenzen.
Dieser Artikel ist – soweit ersichtlich – die erste juristische Einordnung des Teilverkaufs als Darlehens- bzw. Umgehungsgeschäft. Da aber eine ökonomische und eine juristische Sicherweise nicht zwangsläufig deckungsgleich ausfallen muss, ist diese juristische Einordnung so wichtig.
Die bisherige ökonomische Einordnung, z.B. durch Prof. Dr. Steffen Sebastian, wurde von juristischer Seite, z.B. Prof. Julius Reiter*, aus juristischer Sicht abgelehnt.
Deshalb stellt die Einordnung durch Prof. Dr. Artz und Prof. Dr. Beate Gsell in der „Neuen Juristischen Wochenzeitschrift“ eine sehr viel schwergewichtigere Beurteilung dar, so dass diese m.E. nicht so ohne Weiteres „weggewischt“ werden kann, wie das bisher geschehen ist.
Alexander Krolzik | Jurist der Verbraucherzentrale Hamburg
Zwischenfrage des Autors: “Wie ist es im Hinblick auf mögliche Interessenkonflikte einzuordnen, dass mit Prof. Dr. Julius Reiter einer der größten Fürsprecher des Teilverkaufs, ausgerechnet im Beirat eines Teilkaufanbieters (Engel & Völkers Liquid Home) sitzt? “
Hintergrund, Problemstellung und Umgehungsgeschäfte
Ältere Menschen haben oft Schwierigkeiten, Bankkredite aufzunehmen, auch wenn sie eine unbelastete Immobilie besitzen.
Die aktuellen Kreditwürdigkeitsprüfungen (monatliche Rente) setzen voraus, dass Banken den Wert der Immobilie nicht hauptsächlich zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit heranziehen dürfen, sondern auch das monatliche Einkommen, die monatliche Rente betrachten müssen.
Teilverkaufsmodelle versuchen genau diese Bedingungen zu umgehen und bieten eine scheinbare Lösung, indem sie Miteigentumsanteile an Immobilien kaufen und den Verkäufern lebenslangen Nießbrauch gewähren.
Doch was gut gemeint ist, ist nicht gut gemacht. Denn diese Modelle fordern einen „Mindestrückfluss“ und erheben hohe Gebühren, was für Verkäufer nachteilig sein kann.
Die Rolle der Banken beim Teilverkauf
Banken sind bei der Vergabe von Krediten an ältere Menschen oft zurückhaltend, selbst wenn diese eine unbelastete Immobilie besitzen.
Die Kreditwürdigkeitsprüfungen konzentrieren sich in erster Linie auf das laufende Einkommen und weniger auf den Wert des vorhandenen Eigentums. Von Bankmitarbeitern wird dabei häufig vorgebracht, dass sie nach der Wohnimmobilien-Kreditrichtline keine Kredite an Senioren vergeben dürfen.
Das ist aber schlicht unwahr. Es gib keine rechtliche Verpflichtung, schuldenfrei zu sterben. Laut Professor Sebastian wird dies nur behauptet, „um das manchmal unbequeme Geschäft mit Senioren und deren Erben abzuwehren“.
Benachteiligung der Senioren bei Kreditvergabe
Fakt ist: Senioren sind hier im Vergleich zu anderen Altersgruppen klar benachteiligt, was dazu führt, dass ältere Menschen gezwungen sind, nach alternativen Finanzierungsmöglichkeiten suchen.
Hier bieten sich Banken ganz neue Geschäftsmöglichkeiten.
Das es möglich ist, beweisen die speziell auf Senioren ausgerichteten Darlehensprodukte “BestAger” der Allianz oder “VR ImmoFlex” der DZ Privatbank (wird über die Volks- und Raiffeisenbanken vertrieben). Diese Modelle eigenen sich nicht für jedermann, sind aber immerhin ein erster Schritt in die richtige Richtung.
Ich bin davon überzeugt, dass in Zukunft Darlehensvergaben an Senioren viel öfter auch nach amerikanischem Vorbild gestaltet werden.
Ein solches, faires und trotzdem lukratives Modell zu erarbeiten ist einfach. Nur die Trägheit der Banken in Deutschland verhindert, dass es nicht schon lange solche Modelle auf dem Markt gibt.
Die neue Rechtsauffassung zum Teilverkauf
Die Autoren legen klar dar, dass Teilverkaufsverträge rechtlich als Verbraucher-Darlehensverträge einzuordnen sind.
In der Konsequenz bedeutet das, dass sie den gleichen Informations- und Transparenzpflichten unterliegen wie traditionelle Darlehen.
Der Teilverkauf ist demnach kein echter Immobilienverzehrkredit, da er nicht ausschließlich aus dem künftigen Verkaufserlös der Immobilie zurückgezahlt wird, sondern zusätzliche lebzeitige Zahlungen fordert. Es ist ein Umgehungsgeschäft.
“In rechtlicher Hinsicht ist der Immobilien Teilverkauf als Verbraucherdarlehen zu beurteilen.
Es handelt es sich um ein Umgehungsgeschäft, indem versucht wird die Anforderungen an Verbrauchkreditlinienvorgaben und das Bankenrecht zu umgehen.
Bei den Verfassern der Untersuchung handelt es sich um zwei etablierte Universitätsprofessoren, die sich seit Jahren auch mit verbraucherschutzrechtlichen Themen befassen.
Auch wenn ich die gleiche Auffassung seit langen in den Medien vertreten habe, hat meine Interpretation als Ökonom – und damit juristischer Laie – wenig Gewicht. Die Autoren haben hingegen nicht nur eine Meinung geäußert, sondern ihre Rechtsauffassung umfassend wissenschaftlich belegt.
Es ist zwar immer noch kein höchstrichterliches Urteil, sondern nur eine Rechtsauffassung zweier renommierter Rechtswissenschaftler. Aber diese wird bei künftigen Urteilen großes Gewicht haben.”
Prof. Dr. Steffen Sebastian | Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung (Real Estate Finance) an der „IRE|BS International Real Estate Business School“ und Direktor am „Center for Finance“ der Universität Regensburg sowie Forschungsprofessor (Research Associate) am ZEW, Mannheim.
Juristen bestätigen -Teilverkauf ist illegal
Die Forderungen:
- Informationspflichten: Die Teilkauf Verträge müssen klar und verständlich alle Kosten und Risiken aufzeigen. Dies schließt das Nutzungsentgelt, die Gebührenstruktur und mögliche finanzielle Belastungen ein.
- Transparenz: Verkäufer (Eigentümer) müssen umfassend über die finanziellen Verpflichtungen und die rechtlichen Konsequenzen informiert werden. Dies umfasst die langfristigen Auswirkungen auf ihre finanzielle Situation und den potenziellen Verlust der Immobilie.
- Rechtliche Einstufung: Durch die Einstufung des Teilverkaufs als Verbraucherdarlehen gelten strenge Regulierungen, die den Schutz der Verbraucher verbessern sollen. Dies schließt die Pflicht zur detaillierten Aufklärung und Beratung vor Vertragsabschluss ein.
- Anpassung der Kreditwürdigkeitsprüfung: Die Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung sind anzupassen. Diese Anpassung würde erlauben, den Immobilienwert bei der Kreditwürdigkeitsprüfung stärker zu berücksichtigen, solange die Kreditnehmer zu Lebzeiten z.B. nur Zinszahlungen und keine Rückzahlungen des Kapitals leisten müssen. Dies würde verhindern, dass ältere Eigentümer durch zu strenge Prüfungen benachteiligt werden, obwohl sie langfristig gesehen durch den Wert ihrer Immobilie abgesichert sind.
Teilverkauf - Verbot unvermeidbar... aber
Nun ist offiziell das bestätigt, was eigentlich schon lange klar war: Teilverkaufsverträge sind Darlehen! Nichts anderes als ein völlig überteuertet Kredit.
Allerdings haben sich die Befürworter des Teilverkaufs, aber im Besonderen auch die BaFin in eine schwierige Situation gebracht. Denn die BaFin schweigt (entgegen anderer Aussagen) weiter beharrlich, was dieses Thema angeht. Sie hielt sich bisher offiziell für nicht zuständig und umgeht damit möglicherweise auch Klagen der Teilkaufanbieter.
Das könnte sich nun ändern, denn erlaubnispflichtige Darlehen fallen unbedingt in die Zuständigkeit der BaFin. Erkennt die BaFin ihre Zuständigkeit endlich an, wäre das allerdings das Eingeständnis einer bisherigen Fehleinschätzung. Die Zeit der Ausreden ist jedenfalls vorbei.
“Die Einordnung des Immobilien Teilverkaufs als Darlehen würde zur Zuständigkeit der BaFin als Aufsicht führen.
Letztendlich müsste die BaFin dann diese Geschäfte für die Zukunft verbieten bzw. unter Erlaubnisvorbehalt stellen.
Für die „Alt-Verträge“ müsste sorgsam abgewogen werden, ob eine Rückabwicklung realistisch ist oder der Schaden für die Verbraucher dadurch noch größer wird.”
Alexander Krolzik
“Die Einordnung des Immobilien Teilverkaufs als Darlehen würde zur Zuständigkeit der BaFin als Aufsicht führen.
Letztendlich müsste die BaFin dann diese Geschäfte für die Zukunft verbieten bzw. unter Erlaubnisvorbehalt stellen.
Für die „Alt-Verträge“ müsste sorgsam abgewogen werden, ob eine Rückabwicklung realistisch ist oder der Schaden für die Verbraucher dadurch noch größer wird.”
Prof. Dr. Steffen Sebastian
Die Folgen der Untersuchung
Konsequenzen für den Verbraucher
Die rechtliche Einordnung des Teilverkaufs als Verbraucherdarlehen hat weitreichende Auswirkungen auf bestehende und zukünftige Verträge.
Verbraucher, die von einer starken Erhöhung des Nutzungsentgelts überrascht werden, können eine Neuabrechnung als Verbraucherdarlehen verlangen, insbesondere wenn die Konditionen nicht transparent sind.
Auch Notare sind nun verpflichtet, bei der Beurkundung auf diese Rechtsauffassung hinzuweisen, um sich nicht schadensersatzpflichtig zu machen.
Konsequenzen für Notare
Notare spielen eine entscheidende Rolle bei der Beurkundung von Immobiliengeschäften.
Die neue rechtliche Einordnung des Teilverkaufs als Darlehen könnte sie zukünftig dazu verpflichten, die Beteiligten darauf hinzuweisen, dass es sich bei diesen Verträgen rechtlich um Verbraucherdarlehen handelt. Unterlassen Notare diese Aufklärung, könnten sie sich schadensersatzpflichtig machen.
Dies erfordert von den Notaren ein höheres Maß an Sorgfalt und Verantwortungsbewusstsein, um sicherzustellen, dass die Kunden vollständig über die rechtlichen Implikationen informiert sind.
“Kunden von Teilverkaufsunternehmen können sich darauf berufen, dass wesentliche Teile des Vertrags unwirksam sind.
Das betrifft auch das Nutzungsentgelt. Verbraucher können hier eine rechtskonforme Zinsanpassung und Neuabrechnung verlangen.
Die Vereinbarung über Kosten bei Verkauf, d. h. die Abwicklungsgebühr und die anteilige “Wertsteigerung” von i.d.R. 17% ist damit ebenfalls unwirksam. Ebenso die üblichen Verkaufsvollmachten.
Das gilt gleichermaßen für neue wie für alte Verträge.”
Prof. Dr. Steffen Sebastian
Konsequenzen für Vermittler: Das moralische Dilemma beim Immobilien Teilverkauf
Immobilienvermittler und Berater, die Teilverkaufsmodelle empfehlen, sehen sich ebenfalls mit neuen Herausforderungen konfrontiert. Sie könnten möglicherweise haftbar gemacht werden, wenn sie die rechtlichen Risiken und finanziellen Belastungen eines Teilverkaufs nicht ausreichend erklären.
Aus ethischen Gründen halte ich persönlich es für notwendig, auf die Vermittlung solcher Verträge zu verzichten, um den Schutz der Verbraucher zu gewährleisten. Ich weiß aber, dass einige Vermittler anders sehen.
Originalzitat eines Maklers:
„Ja, die Leibrente wäre sicherlich die bessere Option Herr Schwarzhof. Aber die Eigentümer wollen den Teilverkauf. Er ist durch die Werbung mittlerweile viel bekannter als die Leibrente. Obwohl auch ich die Gefahren im Teilverkaufsvertrag erkenne und das Modell mit all seinen Klauseln kritisch sehe, gebe ich den Eigentümern nur das, was sie wollen.“
Möglicherweise kommt dieser Wunsch aber nur deshalb zustande, weil die Risikoaufklärung durch den Berater mangelhaft war.
Vermittler müssen jedenfalls selbst abwägen, wo sie stehen und wohin sie gehen.
Konsequenzen für Vermittler: Das moralische Dilemma beim Immobilien Teilverkauf
Unternehmen, die Teilverkaufsmodelle anbieten, stehen vor erheblichen Umwälzungen.
Die neue rechtliche Einordnung zwingt sie dazu, ihre Geschäftsmodelle anzupassen und ihre Vertragsbedingungen zu überarbeiten. Dies könnte zu höheren Kosten und einem erhöhten Verwaltungsaufwand führen.
Zudem könnten Teilkaufanbieter mit einer verstärkten Überprüfung durch Regulierungsbehörden wie der BaFin konfrontiert werden.
Langfristig könnte dies dazu führen, dass einige Anbieter den Markt verlassen oder ihre Angebote erheblich einschränken. Die Notwendigkeit, umfassendere Informationspflichten und Transparenz zu gewährleisten, könnte zwar dazu beitragen, das Vertrauen der Verbraucher wiederherzustellen, stellt jedoch gleichzeitig eine große Herausforderung dar.
Ein ganz düsteres mögliches Szenario zeichnet gar Prof. Sebastian:
§ 91 ZVG - Die größte Gefahr beim Teilverkauf
“Großes Problem ist hierbei, dass nunmehr die Kalkulation der Teilkäufer nicht mehr aufgeht.
Sofern sich diese Rechtsauffassung verbreitet, müssen die Unternehmen mit einer Klagewelle rechnen.
Auch die Refinanzierung dieses Geschäftsmodells wird aufgrund des rechtlichen Risikos sehr schwer werden. Damit werden Insolvenzen deutlich wahrscheinlicher.
Sofern die Eigentümer ihr Wohn- oder Nießbrauchrecht dann nicht an erster Stelle im Grundbuch abgesichert haben, kann dies dazu führen, dass sie nicht nur viel Geld verlieren, sondern letztlich auch ausziehen müssen.
In diesen Fällen stellt sich dann auch die Frage nach einer staatlichen Haftung. Schließlich hätte die BaFin diese Geschäftspraxis unterbinden können und müssen.”
Damit sind wir wieder beim § 91 ZVG, den ich in Schulungen, Webinaren, Vorträgen und natürlich auch in unserem „Bootcamp Immobilien-verrentung“ seit Jahren immer wieder gebetsmühlenartig anmahne:
- Wohnrechte oder Nießbrachrechte sind immer erstrangig zu besichern, weil nachrangige Rechte im Falle einer Zwangsversteigerung gelöscht werden! Eigentümer verlieren in diesem Fall ALLES! Auch das Recht in der Immobilie zu bleiben.
Lesen Sie dazu gerne den Artikel: „Wie sicher ist eine Immobilienverrentung“ (www.immpuls.de)
Das, was ich dort bereits im Jahr 2017 im Interview mit Werner Berghaus erklärt habe, hat auch heute noch ohne Einschränkung Gültigkeit. Und da gab es noch keinen Teilverkauf.
Schlussgedanken und Fazit
Das Modell des Immobilien-Teilverkaufs steht vor erheblichen Herausforderungen. Die drohenden Klagewellen und die neue rechtliche Einordnung als Verbraucherdarlehen könnten das Ende dieser Finanzierungsform einläuten.
Während die Idee, älteren Menschen finanzielle Freiräume zu schaffen, an sich positiv ist, zeigt die Realität, dass Transparenz und faire Bedingungen entscheidend sind, um die Interessen der Verbraucher zu schützen.
Indem wir diese zwei Hauptgründe und ihre weitreichenden Konsequenzen beleuchten, hoffen wir, ein besseres Verständnis für die Risiken und rechtlichen Fallstricke des Immobilien-Teilverkaufs zu schaffen.
Letztendlich geht es darum, ältere Immobilieneigentümer vor nachteiligen Vertragsbedingungen zu bewahren und stattdessen faire und transparente Verrentungsmodelle zu fördern.
Lösungsansätze liegen vor
Durch die Hervorhebung dieser Aspekte zeigt der Artikel nicht nur die aktuellen Probleme auf, sondern bietet auch konkrete Lösungsansätze, die weitreichende Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung und den Verbraucherschutz haben könnten.
Die Forschung von Prof. Dr. Markus Artz und Prof. Dr. Beate Gsell ist ein wichtiger Schritt in diese Richtung und könnte als Grundlage für zukünftige Gesetzesänderungen und Regulierungen dienen.
Insgesamt verdeutlicht der Artikel die dringende Notwendigkeit, ältere Immobilieneigentümer vor unlauteren Geschäftspraktiken zu schützen und sicherzustellen, dass sie in ihren finanziellen Entscheidungen gut informiert und unterstützt werden.
Der Schutz der Verbraucher muss dabei immer an erster Stelle stehen.
“Vertragssicherheit steht über allem! Das wichtigste Kriterium bei einer Immobilienverrentung ist deshalb IMMER der Schutz von Oma Ernas Häuschen. Dafür setzen wir uns seit Jahrzehnten ein.
Mit Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale und Professor Sebastian gibt es mittlerweile prominente, hoch anerkannte Mitstreiter, die uns helfen dieses Ziel weiter vorantreiben.“
Ralf Schwarzhof | Verrentungsachverständiger
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Über Ralf Schwarzhof
Er ist Gründer und Geschäftsführer der immotax Leibrenten-Boerse und seit 1999 Verrentungs-Sachverständiger aus Leidenschaft.
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